民法改正により、不動産売買における注意点がたくさん生じています。
注目すべきは「瑕疵担保責任」が「契約不適合」へと変更する点でしょう。
民法改正における瑕疵担保責任の変更について解説しますので、不動産売買を検討中の方はぜひ参考にしてくださいね。
民法改正による不動産売買の注意点：瑕疵担保責任とは？
民法改正により、不動産売買におけるトラブルの種でもあった「瑕疵担保責任」が変更されます。
瑕疵担保責任とは完成品に対する欠陥保証で、瑕疵とは本来備えているべき品質や性能です。
契約当事者が目的物の個性に着目したいわゆる特定物売買においては、売主の債務としては善管注意義務(民法400条)を引渡時まで尽くしていれば、引渡時の現状にて引渡せば足りると考えられていました（同法483条）。
それゆえ、たとえ目的物に取引当事者が気づかないような「瑕疵」（同法570条）が見つかっても、引渡時の現状にて引渡している以上は、売主には債務不履行の問題は生じないと考えられてきました。
しかし、それでは「瑕疵」のない目的物を購入したつもりの買主としては、瑕疵のない状態を前提とした代金を支払っていながら、瑕疵ある物しか得られないことになり、当事者間の公平を害します。
そこで、有償契約における等価的均衡を維持するために、契約責任の問題にならないけれども、法が特に認めた責任が瑕疵担保責任であると解釈されてきたのです。これが、いわゆる法定責任説です。
しかし、今回の改正により、瑕疵ある物の引渡しでは売主としてはなすべきことをなしたとはいえない、つまり、契約責任の問題になるという考え方に改められたのです。
瑕疵の種類は以下のように多岐に渡ります。
▼物理的瑕疵
雨漏りやシロアリ被害など、家の強度や性能脅かす欠陥や、土壌汚染や地中障害物などをさします。
▼心理的瑕疵
自殺や殺人、火災などの事故や事件など、住まうにあたり精神的に支障をきたす出来事です。
▼環境的瑕疵
騒音や悪臭などの快適な生活を害する環境に関わる問題で、反社会的組織事務所の有無も瑕疵にあたります。
民法改正による不動産売買の注意点：契約不適合とは？
民法改正によって誕生する契約不適合の注意点をみていきましょう。
これまで使われてきた「瑕疵」という難しい表現がなくなり、わかりやすい「契約不適合」が使用されます。
責任を負うのは、契約内容に適合するかしないかが基準になるので、原因や責任の所在を明確にしやすくなります。
改正後は、特定物だけでなく不特定物に対しても規定が適用され、範囲は契約提携時までから契約遂行時までへと延長です。
契約の不適合に対するアクションは、これまでの解除や損害賠償に加え、追完請求と代金減額請求の2項目が増えました。
追完請求とは完成品に対する修繕や補修の請求で、代金減額請求とは追完請求の応じないケースに利用できる代金減額の請求です。
契約責任と整理する契約不適合への改正は、これまでの制度と異なる点が多く、買主と売主の双方さまざまな影響を与えるでしょう。
まとめ
民法改正による不動産売買での大きな注意点は、瑕疵担保責任が契約不適合へと変わったことです。
責任の考え方が変化したので、改正後の法律をしっかり頭に入れておきましょう。
本質的には変わらない点もありますので、詳しい解釈は不動産業者などの専門家に相談してくださいね。
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